O LTV é uma sigla para o termo em inglês Loan To Value que, em tradução para português significa “valor do empréstimo”. De certa forma, o LTV é um índice que indica o risco envolvido em uma operação de crédito imobiliário para a instituição.

Fazer um empréstimo não é algo para ser decidido às pressas. É preciso planejamento e muita pesquisa para se conhecer os riscos e o empréstimo certo para a necessidade do consumidor, sem que isso prejudique o seu orçamento mensal.

Caso a opção da modalidade de crédito escolhida seja o empréstimo com garantia de imóvel ou um financiamento, alguns termos complicados podem aparecer, além de operações durante e depois do empréstimo como, por exemplo, o LTV.

O LTV se trata de uma métrica de marketing utilizada para medir o faturamento que um cliente gera para uma empresa por meio do empréstimo. Apesar da sigla, não tem nada a ver com o Lifetime Value, o que pode acabar confundindo.

Para aquele consumidor que ainda está em processo de comparação de propostas de crédito entre as instituições financeiras, é importante saber o que significa essa sigla. Assim, o cliente fica sabendo qual o valor máximo a se pagar e os principais detalhes da operação do empréstimo com garantia de imóvel para que não ocorra nenhum mal entendido.

O LTV é uma sigla para o termo em inglês Loan To Value que, não possuindo uma tradução exata para o português, em livre tradução significa “valor do empréstimo”. Também pode aparecer com o nome de rácio financeiro e nada mais é do que um indicador usado para definir o valor limite do montante emprestado. Corresponde ao percentual do valor máximo do imóvel colocado como garantia.

É um resultado de cálculo realizado pela instituição levando em conta principalmente o estudo do perfil do crediário e do imóvel nas etapas de análise de crédito e vistoria. Tem como objetivo reduzir ainda mais o risco de inadimplência, assim como tentar elevar a quantia a ser emprestada ao máximo disponível.

Assim como qualquer outro procedimento, o LTV varia de acordo com as taxas de juros, o prazo de pagamento das parcelas, o tipo de imóvel e o sistema de amortização escolhido. A amortização nada mais é do que a forma como o empréstimo será pago. É importante lembrar que não necessariamente o cliente irá receber toda a quantia disponível, pois isso depende da análise feita pela empresa bancária.

O LTV é um índice que indica o risco envolvido em uma operação de crédito imobiliário para a instituição. Todos os cálculos são feitos pela instituição. Entretanto, é sempre bom ter pelo menos uma noção de como isso é feito para não ser pego desprevenido no resultado.

Para chegar no valor máximo a ser disponibilizado no empréstimo, é preciso somar a quantia do empréstimo com as outras dívidas acumuladas até então. Nessa soma também entra inclusive o interveniente quitante , ou seja quando o imóvel não está totalmente quitado ou é usado como garantia de outra operação de crédito.

Todas essas somas serão divididas pelo valor total do imóvel, definido previamente pela avaliação da empresa bancária na vistoria. Deste modo, sendo IQ = Interviniente Quitante, a fórmula sería:

LTV = Valor solicitado no empréstimo + IQ + Dívidas/ Valor do imóvel x 100%

Exemplo:

Supondo que o consumidor tenha solicitado R$ 20 mil de empréstimo, R$ 10 mil de IQ, R$ 3 mil de outras dívidas e imóvel tenha sido avaliado em um valor de R$ 100 mil, logo se tem:

 (20.000 + 10.000 + 3.000)/100.000 x 100%

33.000/ 100.000 x 100%

 0,33 x 100%

LTV = 33%

Deste modo, o valor a ser recebido pelo empréstimo seria de no máximo 42% do valor total do imóvel. Se este vale R$ 100 mil, então o empréstimo seria de exatamente R$ 33 mil.  Vale lembrar que o valor máximo a ser liberado no empréstimo com garantia de imóvel é de 60% do valor total do imóvel. 

De acordo com o Banco Central, é a modalidade de linha de crédito com taxas de juros mais baixas do mercado , assim como prazos mais longos. Ideal para quem deseja obter uma quantia elevada, o montante pode chegar até milhões de reais, dependendo do imóvel utilizado como garantia.

Apesar disso, é o tipo de empréstimo que mais causa receios e desconfianças nas pessoas. Isso porque não compreendem que, para oferecer essas condições, a empresa bancária precisa ter segurança de que o empréstimo será pago. Os casos de inadimplência são raros nessa linha de crédito, pois o imóvel é atrelado como garantia por meio do contrato.

Ao contrário do que se pensa, a instituição financeira não tem interesse algum de ficar com o imóvel do crediário. A propriedade é transferida indiretamente para o nome da instituição, mas com usufrutos do dono tanto para morar, quanto alugar ou vender. Isso é chamado de alienação fiduciária. Caso ocorra a inadimplência, diversas negociações são feitas antes  da instituição de fato tomar o imóvel.

Contudo, é importante ressaltar que o imóvel não pode estar como garantia de duas instituições ao mesmo tempo. Se o consumidor quiser assegurar outro pagamento, é necessário fazer o Interveniente Quitante (IQ). Ou seja, quitar toda a dívida na instituição anterior para então solicitar um novo empréstimo.

Existe a possibilidade da instituição financeira do segundo empréstimo terminar de pagar a dívida da primeira, de modo que depois a quantia é acrescida no valor solicitado no empréstimo.

Para conseguir solicitar um empréstimo de garantia de imóvel, o consumidor passará por diversas etapas.