O refinanciamento imobiliário também é uma alternativa para quem tem um imóvel financiado. Nesse caso, a soma do valor a ser solicitado como empréstimo e do saldo devedor do financiamento não pode passar 60% do valor de avaliação do imóvel.  

O refinanciamento imobiliário é uma das opções de empréstimo com juros baixo no Brasil. As taxas costumam ficar abaixo de 2% ao mês. É uma forma de conseguir crédito através do seu patrimônio sem que seja necessário vender, desocupar ou alugar o imóvel. A prática ainda não é muito conhecida no Brasil, porém é bem comum em países como os Estados Unidos e a Inglaterra quando o cliente busca um crédito mais alto e um prazo de pagamento mais longo.    

Antes de mais nada, é preciso entender a diferença entre refinanciamento imobiliário e financiamento . O financiamento é o fornecimento de crédito para uma utilização específica (compra de casa, automóvel, etc) acordada previamente com a instituição credora . Já o refinanciamento imobiliário é um empréstimo que usa seu imóvel como garantia de pagamento, sem restrições de uso do valor concedido.  

O refinanciamento imobiliário também é conhecido como home equity ou empréstimo com garantia de imóvel . Nele, o bem dado como garantia pode ser casa, apartamento, loja, sala comercial, terreno, etc. A quantia disponível para empréstimo pode chegar até, no máximo, 60% do valor de avaliação do imóvel.

E não é preciso se preocupar: você continuará com a posse do bem e poderá seguir com a ocupação de seu patrimônio. Isso porquê o refinanciamento imobiliário é feito através de um contrato de alienação fiduciária . Ou seja: o imóvel ficará alienado à instituição financeira até que a dívida seja quitada, funcionando como um “seguro” para a instituição. 

Sim! Até mesmo imóveis financiados podem ser dados como garantia de empréstimo. A existência de saldo devedor de um financiamento habitacional, ou um saldo residual de refinanciamento, não inviabiliza o refinanciamento imobiliário. 

O que acontece é que no processo de avaliação do empréstimo, também serão calculadas as parcelas restantes do financiamento, contabilizando os descontos de juros e multas. O imóvel, então, será quitado dentro da própria operação do empréstimo para que ele fique com  a documentação em dia e o cliente faça o refinanciamento no seu nome. 

É fundamental que o bem fique sem nenhum tipo de penhora, usufruto ou outras averbações que inviabilizem a alienação. 

É por isso que o refinanciamento imobiliário de imóvel não quitado exige que o saldo devedor do financiamento do imóvel seja menor que a quantia liberada para empréstimo durante a avaliação. 

Lembre-se que um empréstimo home equity pode oferecer até 60% do valor do imóvel. Então, no caso de um refinanciamento imobiliário de imóvel não quitado, essa porcentagem deve incluir o saldo devedor do financiamento. De forma prática, o refinanciamento de um imóvel não quitado deve obedecer a essa regra:

valor solicitado para empréstimo + dívida restante do financiamento = até 60% do valor de avaliação do imóvel 

A expressão “troco” corresponde ao valor que é depositado para o cliente depois que o imóvel é quitado. Ou seja, é o valor que sobra da quantia disponibilizada para empréstimo após o pagamento do saldo devedor do financiamento. 

Por exemplo, imagine que a instituição financeira tenha liberado R$ 250 mil de crédito para você. Entretanto, a soma do saldo devedor do financiamento do imóvel é de R$150 mil. Nessa situação, seu troco poderia ser de até R$100 mil.  

Como vimos, para usar seu imóvel como garantia, a exigência fundamental é estar com toda a documentação do bem em dia. Além de pedir documentos pessoais, normalmente, as instituições financeiras também seguem os seguintes passos antes de emitir o contrato para o refinanciamento imobiliário:

Ele é uma boa opção para pessoas que querem, por exemplo, abrir um negócio e precisam de capital de giro ou realizar grandes reformas. Ele também é uma alternativa para organizar o planejamento financeiro. Nesse caso, as parcelas alongadas e juros menores do refinanciamento imobiliário podem ser uma boa troca em relação ao parcelamento de dívidas que costumam cobrar juros muito altos. 

O refinanciamento imobiliário é muito procurado por quem precisa de um alto valor de crédito e maiores prazos de pagamento. Justamente por ter o imóvel como um “seguro” contra inadimplência, as instituições financeiras têm um risco menor. Por isso o valor disponibilizado pelo home equity costuma ser maior do que empréstimos que levam apenas a renda em consideração, por exemplo. 

Apesar dessas vantagens, a opção ainda não é muito conhecida no país. É bem mais provável que o cheque especial seja a primeira alternativa de quem precisa de dinheiro rápido, por exemplo. Mesmo sendo esse um tipo de empréstimo famoso por ter as taxas de juros mais altas. 

Quase sempre isso acontece, porque o cheque especial é oferecido quase de maneira automática pelos bancos, como nos casos de limite de crédito pré-aprovado. 

A prática é comum, mas bem desvantajosa. Principalmente quando comparamos suas taxas de juros. Em janeiro de 2020, o cheque especial registrou uma taxa de juros média de 165,5% ao ano (aproximadamente 13% ao mês) segundo o Banco Central. Já o refinanciamento imobiliário costuma ter taxas menores que 2% ao mês. 

Ainda assim, 40% das pessoas que usam o cheque especial fazem isso todos os meses. Esses são dados de uma pesquisa do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) e da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL), feita em 2019 

Além de ser pouco difundido, muitas pessoas não sabem como funciona uma alienação fiduciária e ficam com medo de perder patrimônios importantes como a casa própria. Se esse é o seu caso, fique tranquilo! O diretor jurídico da CashMe explica melhor como funciona o contrato de alienação fiduciária. 

Agora você já sabe que é possível fazer o refinanciamento imobiliário de um imóvel não quitado. O passo seguinte é analisar se o empréstimo é vantajoso para a sua situação e se você conseguiria arcar com as parcelas. Uma dica é fazer uma simulação para ter uma ideia do impacto que o empréstimo vai ter no seu orçamento financeiro.